Ongelijkheid op de woningmarkt

< Wonen
 * Bron: https://www.vn.nl/prins-bernhard-jr-huis-betalen

Introductie

 * Eind 2021 vraagt Maaike Schoon zich af of meer woningen bouwen de problemen op de woningmarkt gaat oplossen.
 * In een eerste artikel stelt ze zichzelf de volgende vragen:
 * Waarom wonen voor het eerst sinds 1960 meer jongeren dan ooit, langer dan ooit, weer bij hun ouders?
 * Waarom stijgt het aantal daklozen onafgebroken in wat toch mag worden beschouwd een van de rijkste landen ter wereld?
 * Waarom worden de huizen steeds duurder, zelfs tijdens een internationale pandemie?
 * Waarom stijgen de huren?
 * Waarom kunnen leraren, politiemensen, jongeren, zzp’ers nergens een huis vinden?

Uit verschillende onderzoeken blijkt dat de hoge huizenprijzen niet a priori worden veroorzaakt door een tekort aan woningen op de markt, maar door te ruime leennormen, lage rentes en fiscale cadeaus.

In het onderzoek ‘No Price Like Home: Global House Prices, 1870-2012’ lieten de Amerikaanse economen Katharina Knoll en Moritz Schularick in 2017 al in een wat onthutsend grafiekje zien hoe de huizenprijzen sinds de Tweede Wereldoorlog onafgebroken waren gestegen − niet beïnvloed door schaarste, maar door ruimere financieringsmogelijkheden.

De Nederlandsche Bank (DNB) zei in 2021 dat een miljoen huizen bouwen zinvol is, maar die huizen zullen niet goedkoper worden.

Starters
Het fenomeen van hoge huizenprijzen is vooral problematisch voor mensen die überhaupt nog geen huis bezitten: de starters. En dus besloot het kabinet dit jaar om de leennormen voor tweeverdieners te verruimen: in 2022 mogen beide inkomens volledig worden meegenomen in de berekening van de maximale hypotheek.

Hypotheekrenteaftrek
Die hypotheekrenteaftrek wordt in veel verkiezingsprogramma’s weliswaar afgebouwd, maar pogingen van Wopke Hoekstra net voor Prinsjesdag om dit onder druk van de Europese commissie versneld te laten gebeuren, werden naar verluidt geblokkeerd door de VVD. Waar omringende landen als Duitsland en het Verenigd Koninkrijk al decennia geleden de subsidie voor het eigen woningbezit afschaften, houden Nederlandse politici anno 2021 nog altijd vast aan de beleidsmaatregel, zich ondertussen verwonderend over de stijgende huizenprijzen.

Vermogensongelijkheid
Een eigen woning is inmiddels een verkorte route gebleken naar het versneld opbouwen van vermogen. En vermogen, dat wordt toch belast? ‘Ik kan er met mijn hoofd niet bij dat politieke partijen − ook de linkse − niks willen doen aan de enorme vermogensongelijkheid in Nederland die wordt veroorzaakt door die woningmarkt. Sterker, er zijn linkse partijen, zoals de PvdA, die het eigen huis steeds meer uit de belastingheffing willen halen,’ stelt Bas Jacobs, hoogleraar economie en overheidsfinanciën aan de Erasmus School of Economics.

‘Uit data van Thomas Piketty blijkt dat de toename van vermogens helemaal niet, zoals hij zelf stelt, primair voortkomt uit fysiek kapitaal (bedrijfsactiva zoals fabrieken en machines, red.). De grote groei komt voort uit winsten in de woningmarkt,’ stelt Jacobs. ‘De politieke discussie gaat over topinkomens, maar als je echt wat aan ongelijkheid wilt doen, dan moet je de woningmarkt aanpakken. Dat is de belangrijkste knop om aan te draaien. Als je meer belasting int op de eigen woning, kan bijvoorbeeld de belasting op inkomen omlaag.’

Het Centraal Planbureau pleit sinds 2010 voor een vorm van belasting op het eigen huis. ‘Uiteindelijk wil je het spaargeld van huishoudens fiscaal gelijk behandelen,’ stelt hoogleraar belastingen en publieke financiën Arjan Lejour die namens het CPB aan verschillende rapporten over het onderwerp schreef. ‘Zoals het nu gaat, drijft het de prijzen op − en daar betalen we uiteindelijk ook weer de prijs voor in de vorm van een woningmarkt die op slot zit. Komt nog bij dat de hypotheekrenteaftrek eigenlijk vooral ten goede komt aan diegenen die een hoge hypotheek hebben en dus relatief veel kunnen aftrekken. Dat werkt enorm denivellerend. Het idee is dat als je het eigen huis meer gaat belasten, je die verschillen tussen groepen − kopen en huren − kleiner maakt.’

Nog verwerken
ONVERDIEND INKOMEN De noodzaak tot meer belasten van land of de huizen die op dat land staan wordt onder economen breed gedeeld, van neo-liberaal Milton Friedman (die het ‘The least bad tax’ noemde) en Dirk Bezemer tot aan Joseph Stiglitz. Economisch gezien is het een prettig soort belasting: een belasting op inkomen ontmoedigt mensen in theorie om te werken, een bedrijfsbelasting weerhoudt ondernemingen ervan om te investeren. Maar een belasting op land zorgt niet voor minder land: daarvan blijft precies evenveel bestaan. Het enige wat het verandert, is de prijs van dat land. Die daalt.

Bas Jacobs wijst op het werk van de negentiende-eeuwse econoom Henry George (1839-1897), die wereldberoemd werd met zijn pleidooi voor belastingen op land. Op een zakenreis naar New York eind negentiende eeuw zag George hoe de stad een plek was geworden van onwaarschijnlijke rijkdom en tegelijkertijd diepe armoede.

Hoe kon het, vroeg hij zich af, dat in een tijd van zoveel technische vooruitgang, die rijkdom zo ongelijk werd verdeeld? Zijn verklaring: te veel van die rijkdom kwam terecht bij één groep: de landeigenaren. Het boek dat hij vervolgens schreef en waarin hij pleitte voor een belasting op land in plaats van inkomen − Progress and Poverty − werd een enorme bestseller, met miljoenen verkochte exemplaren, en hijzelf werd de Piketty van zijn tijd. Het werk stond aan de wieg van verschillende politieke bewegingen (en het bordspel Monopoly).

George’s werk is honderdvijftig jaar later opnieuw populair − en relevant, omdat het mogelijke antwoorden biedt op ongelijkheidsvraagstukken. George beargumenteerde dat in een welvarende, industriële samenleving met een groeiende bevolking, de winsten van die samenleving uiteindelijk altijd neerkwamen bij de landeigenaren, simpelweg omdat er steeds meer vraag zou zijn naar land. Landeigenaren hoefden daar in zijn optiek betrekkelijk weinig voor te doen: de waarde van hun bezittingen stegen, of ze er nu in investeerden of niet.

Deze vorm van economische winst, of rent, werd door de belangrijkste economen van die tijd − en ook nu nog − beschouwd als ongewenst. ‘Rentenieren betekent dat bezit en beleggingen meer opleveren dan daadwerkelijk iets produceren, of innoveren. Het niet goed belasten van huizen, maar wél het inkomen uit arbeid of de winsten van bedrijven, draagt bij aan economische stilstand,’ aldus Bas Jacobs. ‘Rent is onverdiend inkomen − je hoeft er niks voor te doen, en je krijgt het toch. Het niet goed belasten van huizen is ook een teken van een vergrijzende samenleving, waarbij de bezittende, oudere klasse beschermd wordt ten koste van de jongeren.’

Financial Times-kopstuk Martin Wolf verklaarde in een veelgelezen stuk dat rentenierseconomie de werkelijke bedreiging is voor de liberale democratie. Een systeem waarbij de opbrengsten − onder meer uit land, maar ook bedrijfswinsten − slechts een geprivilegieerde elite toevallen. Daar niets aan doen, stelde Wolf, betekent een grotere ongelijkheid, zwakke groei en afbrokkelend vertrouwen in de democratie.